Titoli edilizi

I diversi titoli edilizi necessari ad eseguire gli interventi che abbiamo esposto all’articolo TIPOLOGIE DI INTERVENTO ( che trovi cliccando qui ) , sono definite dal Testo Unico per L’Edilizia (DPR 06 giugno 2011 n. 380) e dai provvedimenti susseguitesi tra cui, il più rilevante, il DLgs 222/2016 “Decreto Scia 2”

Esposti in ordine di grado, i titoli edilizi sono i seguenti:

Attività Edilizia Libera (art. 6)

Possono essere eseguiti senza alcun titolo edilizio, i seguenti interventi:

a) gli interventi di “manutenzione ordinaria“, cioè gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
a bis) gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW;
b) gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
c) le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;
d) i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;
e) le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola;
e-bis) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni, previa comunicazione di avvio lavori all’amministrazione comunale;
e-ter) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
e-quater) i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;
e-quinquies) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

Per questo titolo edilizio non sono necessari elaborati grafici o altre documentazioni redatte da tecnici abilitati.

Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (art. 6 bis).

Possono essere eseguiti a mezzo CILA quegli interventi che non ricadono negli altri titoli edilizi (Attività Libera, SICA e Permesso di Costruire). Infatti la CILA riveste carattere residuale in quanto contempla anche tipologie di intervento che riguardano altri titoli ma in diversa forma (vedi ad esempio la Manutenzione Straordinaria). Detti interventi, sono:

a) Manutenzione straordinaria (leggera): opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti nelle destinazioni d’uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso; ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio.

Non posso essere considerati Manutenzione Straordinaria Leggera gli interventi che:

• alterino la volumetria complessiva degli edifici
• comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni di uso
• modifichino la sagoma e i prospetti dell’edificio
• riguardino le parti strutturali dell’edificio.

b) Restauro e risanamento conservativo (leggero) Interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio.

c) Eliminazione delle barriere architettoniche (pesanti): gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche, che comportino la realizzazione di ascensori esterni ovvero la realizzazione di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio.

d) Attività di ricerca nel sottosuolo (in aree interne al centro edificato): opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi.

e) Movimenti in terra non strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali.

f) Serre mobili stagionali funzionali allo svolgimento dell’attività agricola con strutture in muratura.

g) Realizzazione di pertinenze minori che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume inferiore al 20% del volume dell’edificio principale.

h) Varianti in corso d’opera a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire. 

Doveroso precisare che questo titolo edilizio prevede venga allegato l’elaborato progettuale e la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato che attesti, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti, che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell’edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell’edificio. Considerato che è prevista la comunicazione di inizio lavori (che può corrispondere con la data di presentazione della pratica), la comunicazione dovrà contenere anche i dati identificativi dell’impresa alla quale si intende affidare la realizzazione degli stessi.

Segnalazione Certificata di Inizio Attività (art. 22).

Richiedono al presentazione di una SCIA i seguenti interventi:

a) manutenzione straordinaria, cioè le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti strutturali degli edifici, compresi gli interventi consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso (la destinazione d’uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile);

b) gli interventi di restauro e di risanamento conservativo riguardanti le parti strutturali dell’edificio, cioè gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio;

c) gli interventi di ristrutturazione edilizia diversi da quelli che richiedono il permesso di costruire;

d) le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo storico-paesaggistico e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire;

e) le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore. Tale segnalazione certificata d’inizio attività è comunicata a fine lavori con attestazione del professionista.

Questo titolo edilizio è subordinato alla produzione di diversi opportuni progettuali nonché alla presentazione della Relazione Tecnica Asseverata da un tecnico abilitato che attesti, sotto la propria responsabilità, la conformità urbanistico edilizia e di attinenza alle norme di settore di quanto progettato e prodotto. La SCIA, che può essere presentata contestualmente all’inizio dei lavori, si consolida nei successivi trenta giorni, arco di tempo in cui l’amministrazione pubblica può richiederne la sospensione intimando l’adozione di misure aggiuntive. Anche in questo caso è prevista l’identificazione dell’esecutore delle opere.

Segnalazione Certificata di Inizio Attività alternativa al Permesso di Costruire (art. 23).

In alternativa al Permesso di Costruire (atto di assenso di grado superiore) possono essere realizzati mediante SCIA Pesante i seguenti interventi:

a) interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli;

b) gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti;

c) gli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.

La SCIA pesante dev’essere prodotta trenta giorni prima dell’inizio dei lavori e dev’essere corredata dagli opportuni elaborati progettuali e da una dettagliata relazione, a firma di un progettista abilitato, che asseveri la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici approvati e non in contrasto con quelli adottati, nonché la conformità ai regolamenti edilizi vigenti ed il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie. Anche in questo caso è prevista l’identificazione dell’esecutore delle opere.

Permesso di Costruire (art. 10).

Sono subordinati alla richiesta di Permesso di Costruire gli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, ovvero:

a) le nuove costruzioni, tra cui:

- la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali, quanto previsto alla lettera e.6);

- gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal comune;
- la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
- l’installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione;
- l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o siano ricompresi in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore;
- gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale;
- la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all’aperto ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato;

b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica, ovvero cioè quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale;

c) gli interventi di ristrutturazione edilizia qualora:

- portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti;

- limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso;

- comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio;

- comportino la demolizione e ricostruzione di edifici ricadenti in aree tutelate ai sensi dell’art. 142 del medesimo Codice e il ripristino di edifici, crollati o demoliti, ricadenti nelle medesime aree, ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria.

Il rilascio del PdC è subordinato all’esistenza delle opere di urbanizzazione primaria e contempla i termini di inizio (entro un anno dal rilascio) e fine lavori (entro tre anni dall’inizio salvo proroghe). Superfluo precisare la necessità di congrui elaborati progettuali redatti da tecnici abilitati a seconda della tipologia di intervento. Interventi che richiedono sempre e comunque la corresponsione di oneri di urbanizzazione. 

ATTENZIONE: gli interventi edilizi devono comunque rispettare le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e le altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia ed in particolare le norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio (decreto legislativo n. 42 del 22 gennaio 2004).